Les dettes d'emprunt sont aujourd'hui contractées en France essentiellement pour deux raisons : soit pour la consommation des ménages et des particuliers, soit en vue d'un plan d'acquisition immobilière. Le crédit immobilier qui est nécessairement lié à un établissement financier, connaît des règles bien définies qui permettent à la fois de sécuriser l'opération d'emprunt mais également de protéger les intérêts de l'emprunteur. Retour sur les indispensables à connaître en matière de crédit immobilier...
Un crédit immobilier est un contrat de prêt d'argent, contracté entre deux personnes : d'une part, un établissement financier qui est bien souvent une banque ; et d'autre part, une personne physique ou morale souhaitant bénéficier d'une disponibilité de fonds en vue d'acquérir un bien immobilier. Le montant du prêt consenti par le banquier constitue le capital à amortir (c'est-à-dire à rembourser) tandis que ledit prêt comprend un coût : les intérêts. L'emprunt bancaire que constitue le crédit immobilier est en effet un prêt à titre onéreux.
Afin de bénéficier d'un prêt bancaire aux fins d'acquisition immobilière, l'emprunteur doit entrer dans une phase pré-contractuelle ou phase de pourparlers. Cette phase préalable à l'obtention d'un prêt immobilier est concrétisée par l'élaboration puis la présentation d'un plan de financement par l'emprunteur, auprès d'un ou de plusieurs établissements de crédit. Ce plan de financement est un document écrit, à la fois de nature comptable et financière, dans lequel l'emprunteur retrace ses postes de ressources (actifs personnels mobilisables pour l'acquisition immobilière) ainsi que ses postes de dépenses (coût du terrain, éventuels coûts de construction, frais d'agence, frais notariés, réparations diverses et travaux sur le bien à acquérir...). L'établissement d'un plan de financement détaillé permettra ainsi au banquier d'évaluer rapidement la faisabilité du projet d'acquisition immobilière et d'évaluer la capacité de remboursement du futur emprunteur, sur la base de ses ressources personnelles à investir dans le projet.
Une fois le plan de financement entre ses mains, chaque banquier auquel ledit plan aura été soumis envisagera (ou non) de faire une offre de crédit à l'aspirant emprunteur. L'offre de crédit correspond à la proposition du banquier de contracter avec l'emprunteur, selon les termes et conditions fixés par ce banquier. L'emprunteur ne dispose donc que de deux choix : soit accepter l'offre de crédit, soit la décliner. L'acceptation de l'offre de crédit emporte à ce moment-là contrat de crédit immobilier, bien que des formalités postérieures demeurent à effectuer.
En France, le cadre légal de mise en œuvre du crédit immobilier est largement dans le sens d'une protection des intérêts de l'emprunteur, considéré comme étant la partie la plus faible dans l'opération de crédit immobilier. C'est pourquoi l'emprunteur, avant de signer tout contrat de prêt immobilier, doit avoir été mis en connaissance de cause des conditions et termes dudit prêt, dans le document appelé « offre de crédit ». Cette dernière doit détailler les conditions et modalités de remboursement, le taux du prêt immobilier, tout ceci étant présenté sous forme d'un tableau d'amortissement. Par ailleurs, l'aspirant emprunteur n'est jamais tenu d'accepter l'offre de crédit et peut la décliner sous 10 jours à compter de la réception par courrier, de l'offre de crédit du banquier. Enfin, il faut savoir que l'emprunteur, en cas d'insolvabilité, pourra toujours se prévaloir de la loi Neiertz du 31 décembre 1989, qui prévoit une procédure de règlement amiable s'il se trouve en état de cessation de paiements.